住宅ローンは「月々いくら返済できる？」などを目安に組んではいけない!?そのワケとは…？
注文住宅を購入する際、多くの方の頭を悩ませるのが購入予算ではないでしょうか。 そこで今回は、国土交通省住宅局発表の「住宅市場動向調査」から注文住宅の購入予算や住宅ローンの目安、年収との関係をご紹介します。 「理想の家づくりをしたい。 でも、今の年収で注文住宅を建てられるかな？」このような疑問をおもちの方はぜひ参考にしてください。 注文住宅の購入予算、目安は年収6年分？ 注文住宅の魅力といえば、まず思い浮かぶのは「自分たちの希望を反映させられる」ことでしょう。 とは言っても、際限なく予算をかけるわけにはいきません。 まず、2018年5月に国土交通省住宅局から発表された「平成29年度住宅市場動向調査」から、注文住宅の購入資金を紐解いてみましょう。 「住宅市場動向調査」によると、注文住宅の購入資金（土地、建物）は全国平均で4,334万円、三大都市圏平均で4,472万円でした。 平均年収は全国で698万円、三大都市圏で734万円ですので、 注文住宅の購入資金の目安は平均世帯年収の約6年分が目安といえそうです。 なお、分譲一戸建て住宅の平均購入資金（3,840万円）や分譲マンションの平均購入資金（4,192万円）と比較すると、注文住宅の平均購入資金はやや高めとなっています。 住宅購入資金の内訳（自己資金と借入金）もチェックしてみましょう。 全国平均（4,334万円）の内訳は、自己資金1,250万円、借入金3,084万円でした。 また、三大都市圏（4,472万円）では自己資金1,469万円、借入金3,004万円でした。 自己資金比率にすると、全国で28. 8％、三大都市圏で32. 8％となります。 また、建て替えで注文住宅を購入したケースでは、購入資金は全国平均で3,128万円（自己資金1,668万円、借入金1,459万円、自己資金比率53. 3％）でした。 建て替えは新築よりも負担が少ないため、自己資金比率も高くなっています。 注文住宅の購入予算の目安が分かったところで、購入予算やローン・年収の関係を一つずつ見ていきましょう。 注文住宅にかかる費用の内訳 まず、注文住宅を建てる際にかかる費用の内訳をご紹介します。 費用は大きく分けて「土地の購入」と「注文住宅の建築」の二つがあります。 土地の購入にかかる費用 土地を新たに購入する際に必要な費用として、「土地購入代金」「土地購入諸費用」があります。 まず手付金（土地の価格の5％～10％）を支払った後、土地購入代金の残金や購入諸費用（印紙税、仲介手数料等）を支払います。 土地によっては「古家付き」で解体費用が必要なケースや、建築工事スケジュール、住宅ローンの手続き状況等により費用総額が増減することがあります。 土地の購入から建築工事スケジュール、資金計画まで総合的なプランをハウスメーカーに相談し、クリアにしておくと安心です。 注文住宅の建築にかかる費用 注文住宅の建築にはさまざまな費用がかかります。 主なものをご紹介します。 工事契約時にかかる費用 工事契約金：注文住宅の建築契約の際、住宅建設費用の10％程度を契約金として建築業者に支払います。 建築確認申請費用：建築基準法に基づいて建築物を建てる場合に着工前に建築確認を行う場合の申請費用です。 着工時にかかる費用 着工金：注文住宅の着工時に、住宅建設費用の30％程度を着工金として建設業者に支払います。 地鎮祭費用：注文住宅の着工に先立ち、その土地の神を祭り工事の無事を祈る儀式です。 費用は地域によって異なりますが、5万円～10万円程度であることが多いようです。 （地鎮祭を行う場合） 上棟時にかかる費用 上棟とは、柱や梁などの住宅の骨組みを組み上げる工事のことをいいます。 中間金：上棟の段階で、住宅建設費用の30％程度を建設業者に支払います。 上棟式費用：無事に上棟したことを祝う儀式で、費用総額は地域や住宅の大きさによりますが、10万円～20万円程度が目安です。 （上棟式を行う場合） 注文住宅の引き渡し前にかかる費用 建築費の残代金：注文住宅の完成時に住宅建設費用の残額（住宅建設費用の30％程度）を建設業者に支払います。 登記費用：建物が建築主の持ち物であることを登記するための費用です。 30万円程度は必要です。 ここまでご紹介した他にも、場合によっては地盤調査費用や地盤改良費用などが発生することがあります。 総額の高さもさることながら、最初の契約から注文住宅の引き渡しまで折々に支払いが発生するため、 建設スケジュールと必要資金についてはハウスメーカーと事前に打ち合わせて疑問を解消しておくようにしましょう。 その他工事以外の保険料や手数料など ほかにも、「住宅ローンなどの手数料」、「火災保険や地震保険の保険料」があります。 また、家具・家電購入費や引っ越し費用も必要です。 これらは住宅ローンではカバーできないので、費用を別で用意しておく必要があります。 住宅ローン利用率と返済期間 注文住宅を購入する際、どれくらいの方が住宅ローンを利用し、返済期間はどれくらいで組んでいるのでしょうか。 「住宅市場動向調査」を通して見てみましょう。 住宅ローン利用率 注文住宅を購入した方の住宅ローン利用率は、国土交通省の「住宅市場動向調査」によると、全体の半数以上でした。 注文住宅（全体）：ローンあり53. 1％、ローンなし12. 3％、無回答34. 注文住宅（新築）：ローンあり56. 9％、ローンなし9. 4％、無回答33. 注文住宅（建て替え）：ローンあり31. 1％、ローンなし29. 2％、無回答39. なお、分譲戸建て住宅の住宅ローン利用率は68. 7％と注文住宅よりも高い利用率でした。 注文住宅のほうが住宅ローン利用率が低い理由として、住宅の一次取得者（初めて住宅を取得した世帯）の世帯主年齢構成比が考えられます。 注文住宅の場合、30歳未満、30歳代の合計が58. 6％、分譲戸建て住宅では67. 9％と分譲住宅のほうが10％ほど若い世代が購入している比率が高く、年齢が若いうちに住宅を購入するということは自己資金を準備する期間が短く、当然自己資金も少なくなるものと推察されます。 住宅ローンの返済期間 それでは、住宅ローンの返済期間の平均も見てみましょう。 国土交通省の「住宅市場動向調査」によると、 ローンの返済期間は注文住宅で土地から購入した場合は平均33. 2年、建物建築のみの場合で平均33. 1年でした。 分譲戸建て住宅は30. 7年となっており、いずれも30年を超える期間となっています。 住宅ローンの返済期間は最長35年です。 住宅ローンの年間返済金額はどれくらい？ 住宅ローンの年間返済額の目安は「年収の25～35％」とさまざまな場面でいわれていますが、実際の金額は年収によって異なります。 そこで注文住宅を取得した世帯の年間返済金額を「平成29年度住宅市場動向調査」を通して見てみますと、 注文住宅の取得世帯の年間返済金額は130. 5万円（返済負担率20. 4％）と分譲戸建て住宅（年間119. 2万円、返済負担率18. 4％）や分譲マンション（年間123. 1万円、返済負担率17. 0％）など他の住宅購入に比べて金額、比率とも最も高いことが分かります。 ここまで住宅ローンの利用率と返済期間について見てきました。 ここでご紹介した金額は、単純に住宅ローンの年間返済金額と返済率を算出したもので、住宅購入後にかかる費用は含まれていません。 例えばマンションであれば管理費や修繕積立金が、注文住宅や分譲戸建住宅なら将来的に各種修繕費用が必要になるでしょう。 住宅の老朽化や台風や地震など自然災害に備え、住宅ローンの返済負担額はなるべく抑えておきたいところです。 注文住宅の購入予算＆ローンの考え方 注文住宅の購入予算や住宅ローンの考え方をご案内します。 「年収がどれくらいあれば注文住宅が建てられる？」「今の年収でも住宅ローンを組むことができる？」このような疑問をおもちの方は、ぜひ「理想の家づくり」の参考にしてください。 購入予算の考え方 まず、住宅購入の予算の考え方を押さえておきましょう。 頭金（自己資金）＋住宅ローン借入額＝購入できる金額 住宅の購入予算（目安）は、この計算で求めることができます。 注文住宅購入に伴い新しい家電・家具の購入や引っ越しなど、さまざまな費用が発生します。 また、子どもの進学などライフイベントやご自身の老後資金を確保し、日頃の生活費にも余裕をもたせておきたいところ。 こういったことを考慮すると、今ある預貯金を全額頭金に充てることはおすすめできません。 現在の預貯金からいくらを頭金（自己資金）として出せるか、よく検討しましょう。 年収と住宅ローンの考え方 住宅ローンの年間返済額は、一般に年収の25％以内が目安とされています。 そこで、住宅金融支援機構の「住宅ローンシミュレーション」を使って、年収別に住宅ローン借入額（目安）を算出してみました。 年収300万円：借入額2,041万円• 年収500万円：借入額3,396万円• 5％、35年返済、元利均等、ボーナス時加算なし。 また、借入額は目安です。 詳しくはハウスメーカーや不動産会社にご相談ください。 住宅ローンのポイント さて、用意できる頭金（自己資金）と住宅ローン借入額の目安を大まかにイメージすることができたのではないでしょうか。 頭金と住宅ローン借入額を合算すると「購入できる注文住宅の価格」の目安が分かります。 一緒に毎月の返済額も試算し、無理のない返済プランを立てられるかを確認してください。 注文住宅を建てた後も、子どもの進学や自身の仕事や定年後の暮らしなど、まとまった資金が必要なイベントは少なくありません。 これらに対応するためにも、事前に長期的ライフプランと合わせて検討しましょう。 住宅ローン控除 住宅ローン控除とは、ローンを利用して住宅を購入した場合、一定の条件を満たした場合に所得税が控除され、還付される制度です。 これまでの住宅ローン控除は、「年末の住宅ローン残高の1％、最大で年間40万円（認定長期有料住宅等は50万円）の減税が10年間受けられる」ものでした。 しかし、2019年10月の消費税増税以後、10％の消費税が適用される住宅に関しては、減税期間が3年間延長されるという内容に変更されています（2020年末まで）。 11年目以降は「住宅ローン残高の1％」、または「建物購入価格の2％を3年で割った額」のうち低い額が控除されます。 制度の適用を受けるためには、住宅を購入した年の確定申告を行う必要があるため、忘れずに申告するようにしましょう。 年収別！注文住宅の目安 最後に、年収別にどのような注文住宅を建てられるか、年収400万円未満、600万円をモデルケースに目安をご紹介します。 実際にどのような家が建てられるかはハウスメーカーや地域により異なります。 詳細は依頼先のハウスメーカーやモデルハウスで確認してください。 借入可能額と無理なく返済のできる額 住宅ローンを利用する際、いくら借入れできるかは非常に重要なポイントです。 借入れ可能額は、年収によって異なりますので、自身の年収における借入可能額を知っておきましょう。 また、月々の返済金額が大きいほどローン返済は早く完了しますが、返済金額が大きすぎると、日々の生活に影響が出てくる可能性もあります。 一般的に返済負担率は年収の25％までとされていますので、この割合を超えないよう、そして家計全体を見て、適正な返済金額が設定されているかを慎重に考えましょう。 年収400万円未満で購入できる注文住宅 まずは、年収400万円未満で購入できる注文住宅のイメージを見ていきましょう。 住宅ローン返済額の上限（年間） 一般的に返済負担率（年間返済額が年収に占める割合）は25％とされています。 実際の年間返済比率は住宅ローンの借入金額や返済利率等によって変化してくるため変動します。 例えば年収400万円では、以下のようになります。 年間返済比率20％の場合：年間80万円（月6. 6万円）• 年間返済比率25％の場合：年間100万円（月8. 3万円）• 年間返済比率30％の場合：年間120万円（月10万円） ローンの返済イメージ（返済期間の長さなど） 上記年間返済比率や金額を基に、2,000万円の住宅ローンを組んだ場合の返済期間をシミュレーションしてみます。 年間返済比率20％の場合：31年9カ月• 年間返済比率25％の場合：23年11カ月• 5％、元利均等、ボーナス時加算なしで試算。 どんな注文住宅が建てられる？ 年収400万円、下記条件で住宅ローン借入額（目安）を試算してみますと、35年返済で2,710万円、30年返済で2,404万円、25年返済で2,075万円と算出されます。 5％、元利均等、ボーナス時加算なし。 条件によりこの金額が借りられないケースや、この金額以上の借り入れが可能な場合もあります。 上記のローン借入額（目安）と自己資金で購入できる金額の範囲が見えてきます。 仮に頭金（自己資金）を購入価格の10％とした場合、年収400万円で• 35年返済で3,011万円• 30年返済で2,671万円• 25年返済で2,305万円 これくらいの住宅が購入できるといえます。 2,000～3,000万円台で建てられる注文住宅のイメージは、どこにお金をかけるかによって異なります。 家づくりの希望を次々と盛り込むと予算をオーバーするため、「キッチンを充実させる代わりに、システムバスは1ランク落とす」など予算配分を調節しましょう。 条件の整理には、経験豊富なハウスメーカーの担当者にアドバイスを求めることをおすすめします。 年収600万円で購入できる注文住宅 では、年収600万円で購入できる注文住宅はどのようなものでしょうか。 住宅ローン返済額の上限（年間） 400万円と同じく返済負担率を25％として試算します。 年間返済比率20％の場合：年間120万円（月10万円）• 年間返済比率25％の場合：年間150万円（月12. 5万円）• 年間返済比率30％の場合：年間180万円（月15万円） 年収600万円の場合、住宅ローン返済額の上限はこのようになります。 ローンの返済イメージ（返済期間の長さなど） 上記年間返済比率や金額を基に、3,000万円の住宅ローンを組んだ場合の返済期間を試算してみましょう。 年間返済比率20％の場合：31年4カ月• 年間返済比率25％の場合：23年10カ月• 5％、元利均等、ボーナス時加算なしで試算。 どんな注文住宅が建てられる？ 年収600万円で住宅ローン借入額（目安）を計算してみますと、35年返済で4,082万円、30年返済で3,621万円、25年返済で3,125万円と算出されます。 上記のローン借入額（目安）と自己資金で購入できる金額の範囲が見えてきます。 仮に購入価格の10％を頭金（自己資金）とすると、購入できる価格帯の目安は以下のようになります。 35年返済で4,535万円• 30年返済で4,023万円• 25年返済で3,472万円 「憧れのカフェのようなキッチン・ダイニングにしたい」、「子どもたちの遊ぶ姿を眺められるリビングがほしい」など、家づくりの希望条件を出すと3,000～4,000万円になるケースが多いようです。 つまり、3,000～4,000万円台は理想の家づくりをしやすい価格帯といえるでしょう。 やはり購入予算がどれくらいであっても、「理想の家づくり」をかなえるには予算管理が欠かせません。 ハウスメーカーなど専門のスタッフなら、希望を形にするお手伝いをしてくれます。 ぜひハウスメーカーの説明会やモデルルームに足を運んでみてください。 年収別返済額上限と購入する注文住宅の金額 年収別に、返済額の上限と購入可能な注文住宅の金額を紹介します。 住宅ローン返済額の上限（年間） 年収が300万円、500万円、700万円、800万円、900万円、1000万円の返済額上限をそれぞれ見てみましょう。 金額は返済負担額25％で計算していますが、実際の年間返済比率は住宅ローンの借入金額や返済利率等によって変化してくるため変動します。 年収300万円の場合：75万円（月6. 25万円）• 年収500万円の場合：125万円（月10. 4万円）• 年収700万円の場合：175万円（月14. 6万円）• 年収800万円の場合：200万円（月16. 7万円）• 年収900万円の場合：225万円（月18. 8万円）• 年収1000万円の場合：250万円（月20. 8万円） 購入可能な注文住宅の金額 年収400万円、600万円と同様の条件で住宅ローン借入額の目安を計算すると、35年返済の場合、年収300万円で2,041万円、年収500万円で3,396万円、年収700万円で4,768万円、年収800万円で5,454万円、年収900万円で6,140万円、年収1000万円で6,793万円と算出されます。 以上をもとに算出した、購入可能な注文住宅の価格（目安）を見てみましょう。 頭金は購入金額の10％で計算しています。 年収300万円の場合：2,267万円• 年収500万円の場合：3,773万円• 年収700万円の場合：5,297万円• 年収800万円の場合：6,060万円• 年収900万円の場合：6,822万円• 5％、元利均等、ボーナス時加算なし。 条件によりこの金額が借りられないケースや、この金額以上の借り入れが可能な場合もあります。 おわりに 今回は、国土交通省住宅局が発表した「平成29年度住宅市場動向調査」の結果を通して、注文住宅の購入予算や住宅ローンの目安をご紹介しました。 注文住宅の購入に際しては、購入金額や住宅ローンの返済計画も大事ですが、住みたい家のイメージ、希望も非常に大事です。 注文住宅は、設計段階から理想や希望を反映させることができます。 「注文住宅を建てよう」と決めたその時から家づくりは始まっています。 理想の家づくりをかなえるために、ぜひハウスメーカーの相談会やモデルルームにお越しください。 経験豊富なスタッフが、あなたにピッタリのプランを提案してくれるでしょう。
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住宅ローンの返済額目安はいくら？知っておきたい計算方法をご紹介
言うまでもありませんが、これよりも金利差が大きかったり、住宅ローン残高が多かったり、残り返済年数が長ければ さらに大きな効果が期待できます。 また、上の条件に当てはまらない場合でも、金融機関が提供しているプランによっては、借り換えすることでお得になる場合もあります。 借り換えの注意点 返済額を減らすことができる借り換えですが、注意点があります。 それは、借り換えの際に 50～100万円ほどの諸費用がかかってしまうことです。 借り換えは、現在借入中の住宅ローンを完済して再度住宅ローンを契約することなので、 融資事務手数料や保証料などの諸費用を、新たに支払わなければなりません（）。 ＜借り換えにかかるおもな諸費用＞ 印紙税 1,000万円以上： 2万円 5,000万円以上： 6万円 保証料 10～100万円 融資事務 手数料 定額型の場合： 3～10万円 定率型の場合：借入額の 1～2％ 繰上返済 手数料 0～10万円 抵当権 設定費用 登録免許税：借入額の 0. 1～0. 条件によっては、「諸費用が高くついて損をしてしまった…」ということになりかねません。 借り換えを検討する際は、 金融機関が提供するシミュレーションなどを利用したうえで、慎重に判断するようにしてください。 例えば、金利1％以上の差で、返済額はこんなに変わります！ 以下の条件で、金利2. 5％から、金利1. 5％の住宅ローンに借り換えると、どの程度お得になるのか計算してみました。 ＜借り換えシミュレーション＞ 現在の 住宅ローン 借り換え後の 住宅ローン 金利 2. 5％ 1. また、結果はあくまで参考値であり、実際の融資を約束するものではありませんのでご注意ください。 金利2. 5％から1. 5％のローンに借り換えをした場合、諸費用60万円を含めても、 約167万円もお得になりました！60万円の諸費用は高いですが、167万円も返済額を減らすことができるなら、安い費用と言えるのではないでしょうか。 借り換えなら住信SBIネット銀行がおすすめ 当サイトが借り換えでおすすめしたいのが、です。 住信SBIネット銀行の住宅ローンは変動金利・固定金利ともに金利が 業界最低水準で、多くの人に選ばれています（2019年11月時点で、住宅ローン取扱額は5兆5,000億円を突破！）。
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